집값 폭등, 도대체 이유가 무엇일까?

▣ '집값 상승율 사상 최대!'

 

언론에서 하루가 멀다 하고 들려오는 얘기다. 

 

주택보급률 104.8%(2019), 

서울(96%)을 제외하고 주택 보급률은 전국이 100%를 넘는다. 숫자로만 본다면 모든 세대가 집 한 채씩은 가지고 있는 셈이다. 그런데 서울 뿐만 아니라 온 나라가 치솟는 집값 때문에 난리다. 서울은 숫자 상으로 주택 보급률이 100%가 못 되니 그렇다 치더라도 다른 지역들은 어인 일이란 말인가?

 

주택보급률(2019)  *자료: e-나라지표

 

▣ 집을 여러 채 가지고 있는 사람이 많다

 

집을 여러 채 가지고 있는 가구가 많다는 뜻이다.

실제로 우리나라의 무주택 가구는 888만 6,922가구로 전체 가구의 43.6%를 차지한다. 주택 보급률이 100%가 넘는데도 무주택 가구 비율이 43.6%나 되는 것은 집을 여러 채를 가지고 있는 가구가 많다는 것을 의미한다.

 

집을 5채 이상 가지고 있는 사람이 12만명에 육박(2019)하여 '역대 최대'를 기록하였다. 10채 이상 가지고 있는 사람도 무려 4만2,868명이고 심지어 51채 이상을 가지고 있는 사람이 1,964명이나 된다. 더욱 큰 문제는 지금도 다주택 소유자가 계속 늘어나고 있다는 사실이다.

 

 

다주택자도, 무주택자도 늘었다…5채 이상 12만명 육박 '역대 최대'

 

▣ 보유세 강화, 임대 소득에 세금 부과, 그런데 왜?

 

이쯤되면 집값이 오르는데는 실제 수요 보다는 시세 차익이나 임대 수입을 노리는 가수요가 크게 공헌하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 다주택 소유자에 대한 규제는 당연한 정책이다. 보유세(양도소득세, 증여세 포함)를 강화하고, 임대사업자에게 세금을 부과하는 정책은 분명히 원칙적으로 옳다.

 

하지만 정부가 내놓고 있는 여러가지 규제책에도 불구하고 집값이 떨어지기는 커녕 계속 오르기만 하고 있다. 규제 정책이 아무런 효과를 발휘하지 못하고 있다는 뜻이다. 상황이 이렇다 보니 다주택자 소유자들은 대부분 매도할 필요성을 못 느낀다고 한다.

 

▣ 집을 파느니 세금을 물겠다

 

간단히 생각해 봐도 세금이 늘어서 더 많이 내더라도 집을 가짐으로써 생기는 이익이 더 크기 때문이다. 세금이 아무리 올라도 시세 차익을 넘어서지 않는다면 이익이 생긴다. 이익의 비율이 떨어질 수는 있지만 이익이 없어지지는 않는 것이다. 자본은 이익을 향해 달려가도록 되어 있다. 단 한 푼이라도 이익이 생긴다면 자본을 그것을 좇는다. 더구나 모험을 기꺼이 감수할 수 있는 여유 자금이라면 더욱 그렇다. 

실제로 집값이 올라서 이익을 실현하는 사례가 주변에 무수히 많다. 지방 도시들까지도 어떤 지역은 집값이 꾸준히 오르고 있다. 도시 전체가 오르지 않더라도 일부 지역은 집값이 오르는 경우가 많다. 대개 새로 조성된 신도시로 경제적 여유가 있는 가구가 이주하면서 집값이 오른다. 심지어 도시 내의 일부 지역은 공동화 현상이 일어나는데도 소위 집값이 오르는 핫 플레이스가 있다.

이러한 현상은 집을 경제적 이익 실현을 위한 투자 대상으로 인식하게 만들었다. 따라서 투기 수요가 꾸준할 수밖에 없으며 집없는 가구들의 불안감을 불러 일으킴으로써 집값 올리기를 더욱 부채질 하고 있다.

 

▣ 영끌, 줍줍, 갭투자, 작전세력 · · ·

 

부동산 업계에서 나왔을 것 같은 은어들이 이제 언론에도 아무렇지 않게 오르내린다. 이런 은어들이 널리 퍼졌다는 것은 우리 사회 전반에 널리 퍼져있는 사회적 현상을 반영한다. 사실상 '영혼까지 끌어 모아야' 집을 살 수 있는 사람이 대부분이다. 억대를 호가하는 집을 사려면 보통의 월급쟁이는 수 십 년 동안 매달 수 백 만원씩을 갚아야만 한다. 매달 100만원씩을 대출금을 갚는다고 할 때 1억을 갚으려면 무려 8년 4개월이 걸린다. 이자까지 계산하면 당연히 기간이 더 늘어난다. 집 때문에 삶의 질이 크게 떨어질 수밖에 없지만 '더 오르면 어쩌나' 하는 불안감과 '시세 차익'에 대한 기대감으로 집을 사는 대열에 뛰어들게 된다. 

'영끌'이 늘어날수록 투기 자본은 쾌재를 부른다. 전세금을 받고 집값과 전세금의 차액만으로 집을 사는 '갭투자'나 무순위 분양에 뛰어들어 집을 사는 '줍줍' 등은 모두 투기 자본이 폭넓게 활동하고 있음을 보여주는 용어들이다.

 

☞ 아산 탕정 무순위 청약 경쟁율 494:1

 

3,027세대 중 예비당첨자 계약 이후 부적격 및 미계약으로 인해 발생한 잔여세대가 275세대였다고 한다. 미계약 세대가 많았음에도 불구하고 엄청난 경쟁율을 보인 것은 상당 수가 실수요 보다는 투기자본일 가능성을 시사한다.

 

아산 탕정 호반써밋, 275가구 청약에 13만5940명 몰려…오늘 당첨자 발표 - 오가닉라이프신문

 

☞ 군산에도 작전 세력이 들어온다.

 

외지 매입자들은 군산을 제외한 전북지역 43%, 서울 경기 인천 등 수도권 36%, 대전 충남 15% 등을 차지했다. 실수요자로 볼 수 있는 군산시민 거래 비중은 6%에 그쳤다. 시 관계자는 “이들 거래의 95%가량이 매매가와 전세가의 차이를 이용하는 갭 투자로 확인됐다”고 설명했다.

 

군산시 부동산거래 2차 특별사실조사 착수... 불법거래 ‘꼼짝마’ - 전민일보

 

▣ 수요-공급 법칙으로는 설명이 되지 않는 집값

 

참 이해하기 어렵다. 우리나라의 부동산 가격에는 경제 상식을 넘어서는 난해한 메커니즘이 작용하는 모양이다. 현 정부 들어서 집값이 더 가파르게 오르고 있다고 한다. 여러가지 정책들이 등장했지만 집값은 정책을 비웃는 것만 같다. 일례로 임대사업 양성화는 세수를 높이는 데는 효과를 거뒀지만(2020년은 코로나 충격에도 불구하고 세수가 늘었다고 한다) 정책 동참을 끌어내기 위해 혜택을 많이 줘서 오히려 투기 수요를 증가시켰다는 주장도 있다. 아이러니하게도 집없는 서민의 입장에서 집값을 걱정한 적이 거의 없는 일부 언론이 더 게거품을 물면서 비판을 쏟아 낸다(아마도 집값이 내리면 경기가 침체한다고 더 난리를 칠 것이다). 이럴 바에는 차라리 정책을 하지 않는 것이 낫지 않나 하는 생각 조차 든다.

 

부동산이 재산 증식 수단으로 받아들여지는 한은 집값을 잡는 것은 불가능하다. 그런 면에서 온 국민이 공범이다. 집 값을 잡는 것을 좋아하는 사람 보다 집 값이 오르는 것을 좋아하는 사람이 우리 국민 중에는 더 많다. 집이 없는 사람조차 잠재적 소유자가 되어 '일확천금'의 로또를 꿈꾼다. 대부분의 사람들이 같은 목적과 열망을 가지고 있는데 집값이 내릴 리가 없다.

 

이른바 '작전'은 집값 상승의 뇌관이다. 조용하던 동네에 높은 가격에 집이 팔렸다는 소문이 돌면 그것이 단 한 집일 뿐이라도 연쇄 폭발을 일으키는 사례는 무수히 많다.

 

지나치게 비대해져 있는 건설사업 분야도 문제다. 큰 덩치를 유지하기 위한 자기 증식을 끊임없이 하고 있다. 이명박 정권 때는 건축 관련 규제를 대폭 완화하여 건설 자본의 이익을 보장해 줬고, 박근혜 정권 때는 노골적으로 '빛내서 투자'를 권장할 정도로 부동산 경기 부양책을 썼었다. 그 여파가 지금까지 이어지고 있는 것이다. 건설자본의 요구는 투기 자본과 맞아 떨어져서 집값 상승을 부채질 하고 있다.

 

우리나라 사람들의 소득 수준이 높아졌다. 자신이 살 집 외에 집을 더 살 수 있는 경제력을 갖춘 사람이 많아졌다는 뜻이다. 여유 자금은 어지간해서는 은행으로 가지 않는다. 끊임없이 자기 증식 활동하는데 주 무대가 부동산이다.

 

코로나도 한 몫을 했다. 산업이 침체하면서 여유 자금이 부동산이나 증권 시장으로 이동했다.

 

▣ 공급 정책: 불경기에는 부양책, 호경기에는 과열 억제책

 

집값 문제를 해결하기 위한 정책의 다른 한 축은 공급 정책이다. 새로운 주택을 더 많이 지어서 공급을 늘리면 집값이 떨어지는 것이 상식적인 수요공급의 법칙이다. 사실 공급 정책은 어제 오늘 일이 아니다. 경제가 나빴을 때는 부양책으로 주택 공급 정책을 펼쳤고, 경기가 좋을 때는 여유 자금이 부동산으로 몰려서 집값이 올랐으므로 공급을 늘릴 수밖에 없었다. 하지만 결과적으로 공급 정책은 실효를 거두지 못했다. 집이 늘어 났는데도 집 없는 가구는 꾸준히 늘고 있고 그 결과로 집값도 여전히 오르고 있다.

 

 

이명박부터 박근혜를 지나 문재인까지...부동산 정책의 진짜 맥락

 

☞ 잠깐! : 집이 늘었는데도 무주택 가구가 늘어나는 마법의 비밀은?

 

그런데, 여기서 잠깐 짚고 넘어가야 할 사실이 있다. 꾸준한 공급 정책에도 불구하고 무주택 가구가 늘어만 가고 있는 이유가 무엇일까? 인구가 계속 늘어왔으니 당연히 가구 수도 늘어났겠지만 인구가 늘어나는 속도보다 훨씬 빠르게 가구 수가 늘어났다. 

우리나라 전체 가구수는 2,049만 가구(2018년)이다. 인구가 5천만 명인데 가구 수가 2천만 가구를 넘는다면 평균 가구원 수가 2.5명이 채 안 된다는 뜻이다. 미혼 단독 가구를 포함하여 가구원 수가 적은 가구 수가 빠르게 늘어나면서 인구증가율 보다 가구 수 증가율이 높은 기 현상을 보이고 있다. 전체 가구 수에서 1~2인 가구가 차지하는 비중은 55.7%에 달하여 전체의 반을 넘는다. 3인가구는 21%, 4인가구는 18%에 불과하다. 이에 비례하여 무주택자도 늘었는데 2018년 무주택 가구 수는 전년에 비해 무려 14만 가구가 증가한 것이다. 비율상으로 본다면 무주택 가구 중에 상당 수가 2인 이하 가구라는 뜻이다.

그런데 1인 가구 중에서는 사실상 집을 소유할 필요가 없거나 필요성이 적은 가구도 많다. 교육이나 취업 등으로 일시적 이주를 한 경우 등 집을 가질 필요가 없는 가구가 꽤 많다. 무주택 가구가 늘어나는 것이 집값 상승에 영향을 주고 있지만 결정적인 원인이라고 단정하기는 어렵다.

 

▣ 답답한 답

 

원인을 정확히 진단할 수 있다면 답도 어느 정도 근사치를 낼 수 있다. 하지만 원인을 정확히 진단하지 못했으니 명쾌한 답을 낼 가능성은 별로 없다. 수많은 전문가들도 풀지 못하는 문제에 답을 제시한다는 것은 어불성설이다. '답'이라고 할 수는 없겠고 답답한 마음에 넋두리를 좀 해본다. 

 

집을 여러 채 가지고자 하는 사람이 많을수록 집값은 올라갈 것이다. 하지만 다주택자의 집을 빼앗을 수는 없다. 소유자가 스스로 소유를 조절할 수 있는 합리적인 조건을 만들어가야 할 것이다. 한가지 분명하고 확실하게 해야 할 것은 이미 가지고 있는 사람이 더 갖고자 하는 것은 강력하게 제한을 해야 한다는 점이다. 

 

무엇보다 보유세를 강화해야 한다. 양도소득세나 증여세(상속세)도 현실화 해야 되겠지만 어느 것에 중심을 두드냐에 따라 집을 가진 사람들의 반응은 달라질 것이다. 보유세, 양도소득세, 증여세 모두 집을 가지면 내야 하는 세금이다. 당연히 집값이 올랐을 때 늘어나는 세금이다. 하지만 성격이 같지는 않다.

양도소득세나 증여세는 소유권의 변동이 생길 때 발생하는 세금이다. 즉, 집이 내 소유를 떠날 때 발생하는 단 한 번의 세금이다. 더욱이 증여세는 발생하지 않을 수도 있다. 막말로 집값이 잔뜩 올라서 양도 차익이 늘어나면 양도 소득세가 늘어나지만 판매자가 얻는 수익 역시 늘어난다. 그러므로 양도소득세는 집 소유자들에게 가해지는 압박감이 상대적으로 크지 않다. 

하지만 보유세는 가지고 있는 동안 매년 발생한다. 즉, 소유권이 변동하지 않을 때에도 발생하는 세금이다. 집값을 잡기 위해서는 우선 보유세를 현실화 해야 한다. 특히 자신이 살 집 외로 가지고 있는 초과 소유 주택에 대해서는 시세 차익을 무력화할 정도로 보유세를 부과해야 한다.

 

소위 '작전'이라고 하는 가격 조작 행위를 철저하게 규제하고, 지나치게 비대한 상태인 건설 분야를 연착륙 시키는 산업 정책도 필요하다. 이러한 대책은 공급을 늘리는 정책을 다시 생각하는 것과 직결된다. 작전의 주 무대가 주로 새로 지어진 아파트이며 작전 세력과 건설 자본은 일종의 공생관계이다. 

 

서울을 비롯하여 도시 인구를 분산시키는 정책이 필요하다. 우리나라 전체 인구의 반이 수도권에 살고 있다. 서울의 인구는 1990년대 초에 정점을 찍고 천천히 줄어들다가 인구 분산 정책을 대폭 축소했던 이명박집권기에 다시 늘어나 2010년에 정점을 찍었다. 천안보다도 작은 크기의 땅에 천안 인구의 14배나 되는 사람이 살고 있으니 집값이 내릴 수가 없다. 지금은 인구가 다시 천천히 줄고 있는 중이기는 하지만 수도권 집중은 여전하다. 

 

위에서 이야기했듯이 공급 정책은 아주 오랫동안 지속되어 왔다. 집이 부족해서 더 지었고, 경기가 좋지 않을 때도 부양책으로 더 지었다. 건설 산업은 경기 부양 효과가 크기 때문이다. 집이 부족한 서울에는 집을 더 짓는 것이 불가피한 것처럼 보인다. 

그런데 서울에 과연 집 지을 수 있는 땅이 얼마나 남아 있는가? 그렇다면 방법은 뻔하다. 재건축을 하거나 비 주거용지를 주거용지로 바꾸는 것이다. 하지만 이미 땅값은 오를 만큼 올라 있기 때문에 새로 짓는 집들은 기본적으로 가격이 비싸다. 열심히 지어도 대부분은 집없는 서민의 몫이 아닌 것이 당연하다. 

 

그래서 나온 정책이 공공 임대 주택이다. 하지만 공공 임대 주택이 집값 안정에 공헌을 했는지는 좀더 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 집이 부의 척도인 우리의 아픈 현실은 공공 임대주택에 대한 매력을 엄청나게 떨어뜨리고 있다. 학교에서 아이들 사이에서 '임대주택 아이들' 차별이 있다는 얘기는 어제 오늘 이야기가 아니다. '집을 사기 어려운' 서민만을 위한 실효성 있는 임대주택은 '낙인 효과'가 없는 것이어야 한다.

실 수요자가 혜택을 볼 수 있는 실질적인 공급이 아니라면 의미가 별로 없다. '낙인 효과'가 없는 임대주택은 불가능할까? 적어도 임대 아파트 단지는 피해야 한다. 실현 가능성이 있을지 모르겠지만 일반 분양 아파트의 일정 비율을 임대 주택으로 할당하면 어떨까?

 

▣ 공급 정책을 되돌아 보자

 

공급 정책을 되돌아 봐야 한다.

 

주택 공급을 늘리면 그 혜택이 과연 서민에게 돌아갈까? 서울의 집값은 이번에 오르기 전에도 이미 '집없는 서민'의 수준을 한참 넘어가 있었다. 땅값이 워낙 비싸서 분양가를 낮출 수가 없기 때문이다. '남아 돌아서' 집값이 떨어지는 것이 거의 불가능한 구조이다.

또한 무주택 가구 중에는 앞서 이야기했던 것처럼 굳이 집을 살 필요가 별로 없는 단독 가구가 꽤 많다. 단순히 무주택 가구 비율을 근거로 공급 정책을 지속하는 것은 실효성이 떨어질 가능성이 크다.

 

2.4대책에도 집값 폭등, 이유는 잘못된 '공급 확대 정책'

 

새로 만든 주거지구가 작전 세력의 주 무대라는 사실을 생각하면 공급 정책이 집값 상승을 부채질하는 중요한 요인임을 알 수 있다. 공급을 늘리면 늘릴수록 '집값이 올랐다더라~'하는 소문만 무성하게 퍼지는 셈이다. 275가구 잔여 물량에 135,940명이 몰렸을 때는 집의 실질적 가치와 상관없이 많은 사람들의 주목을 끌 수밖에 없다.

 

더욱이 집을 사고자 하는 사람들의 대부분은 '겨우 살 집 한채를 마련'하는 수준이 아니라 집값이 올라 차익을 실현하고자 하는 기대감을 가지고 '사자' 대열에 동참하고 있다. 따라서 '집값을 잡겠다'는 정책을 마음으로 지지하지 않는다. 상황이 이렇다 보니 '집값 안정 정책'은 소위 '표'로 연결되지도 않는다. 이명박근혜 정권의 포퓰리즘(서울 규제 완화, 임대 소득세 유보 등)은 정당성이 없었음에도 불구하고 은근한 지지를 받았다. 정책은 다수의 행복을 지향해야 하지만 현실에서 다수는 이익을 지향한다.

 

공급으로는 집값이 잡는 것은 현실적으로 어렵다. 긴 시간이 지나면 효과가 나타날 수도 있겠지만 짧은 기간, 그것도 5년 단임의 대통령 임기 내에는 불가능하다. 어쩌면 그 효과가 나타날 때쯤에는 노후 아파트 처리가 사회 문제가 된 후일지도 모른다. 인구가 정점을 찍고 줄어들고 있다는 사실을 생각하면 주택 공급은 보다 장기적 관점에서 접근할 필요도 있다.

 

 

혼란의 시장, 아파트의 미래는?

 

해결하기 어려운 대한민국의 집값 문제, 솔로몬이 와도 해결하지 못할 것만 같다. 방법론은 막연하지만 소유 집중을 막는 것이 현실적인 대책이라고 생각된다. 그래야만 집의 원래 의미, 즉 집은 재산 증식 수단이 아니라 '사는 곳'이라는 생각이 사회적으로 통용될 수 있다. '닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐' 같은 논리지만 둘은 함께 가는 것이다. 사회적 의식이 성장해야 소유집중을 막기 위한 세부안들이 '옳은 것'으로 받아들여지고, 지지를 받을 수 있으며, 나아가 더불어 함께 사는 세상을 만들 수 있다.